感受地产行业的“坠落”1月30日晚间，万科发布2025年度业绩预告。一个数字震惊了整个资本市场：预计全年净亏损约820亿元。这是什么概念？这个数字超过了2020年海航控股创下的640亿元纪录，成为A股自1990年成立以来单年亏损额最高的上市公司。加上2024年亏损的494.78亿元，万科两年累计亏损超过131……

本文来自微信公众号： Linda产业笔记 ，作者：Linda 梁领，原文标题：《万科预亏820亿+王石“失联”传闻——地产行业的至暗时刻还没过去》

感受地产行业的“坠落”

1月30日晚间，万科发布2025年度业绩预告。一个数字震惊了整个资本市场：预计全年净亏损约820亿元。

这是什么概念？这个数字超过了2020年海航控股创下的640亿元纪录，成为A股自1990年成立以来单年亏损额最高的上市公司。加上2024年亏损的494.78亿元，万科两年累计亏损超过1314亿元——而万科目前的市值，只有556.7亿元。也就是说，两年亏掉的钱，是整个公司当前市值的2.4倍。

从最会赚钱的房企到A股“亏损之王”，万科只用了6年。2019年万科净利润还有388.7亿元，2022年开始下滑，2024年由盈转亏，2025年亏损扩大到820亿——这条曲线的陡峭程度，超出了所有人的想象。

一、820亿亏在哪？

万科在公告中列出了四个亏损原因，我用投行的语言翻译一下：

第一笔：结算利润大幅缩水。2025年结算的房子，主要是2023-2024年卖出的项目和2025年消化的现房库存。这些项目拿地时成本很高（行业高峰期拿的地），但卖出价格已经大幅下降。高价买面粉，低价卖面包——毛利率持续处于历史低位，前三季度税后毛利率仅为2.0%，主业几乎无利可图。

第二笔：巨额资产减值。这是“重灾区”。房价持续下行，项目估值缩水，不得不计提减值损失。仅前三季度，万科就新增计提存货跌价准备91.93亿元，截至期末存货跌价准备余额高达227.32亿元。通俗地说，就是手里的地和房子在持续贬值，账面上必须把这个亏损确认出来。

第三笔：经营性业务和投资亏损。万科的商业地产、长租公寓等经营性业务，扣除折旧摊销后整体亏损。同时，部分非主业的财务投资也出现了账面亏损。多元化布局在下行周期变成了多元化出血。

第四笔：贱卖资产。为了回笼资金、偿还债务，万科全年推进了大量大宗资产交易和股权处置，但成交价格普遍低于账面价值，形成了巨额处置损失。这就是典型的“割肉求生”。

四笔账加在一起，指向同一个结论：万科不是某一个环节出了问题，而是整个商业模式在当前市场环境下全面失效。

二、人事地震：祝九胜被查、郁亮“失联”、王石被传失踪

如果说820亿亏损是万科的“财务地震”，那么过去一年的人事变动就是“管理层地震”。时间线梳理如下：

王石的辟谣方式很“王石”——在深圳马峦山骑行14.44公里，然后发朋友圈说“打开手机，这么多哥们儿短信，简单的问询：你在哪？明白了，被老友记惦记着，谢！”间接否认了失联传闻。

但最值得关注的是郁亮。他1月8日退休，万科公告中异常冷静，未对这位服务万科36年的功勋老将表达任何感谢之词。退休第二天起，他的社交媒体动态彻底清零。在体制语境里，“失联”两个字意味深长。结合此前祝九胜被采取强制措施的先例，市场的联想不难理解。

一家公司的创始人、前董事长、前总裁在同一时期相继被传“失联”——这在中国商业史上极为罕见，也折射出万科困局的深度远超财务报表。

三、深铁300亿输血，为什么救不了万科？

万科并非没有靠山。作为第一大股东，深圳地铁集团自2025年以来已累计向万科提供超过300亿元的低息借款，利率仅为2.34%。最新一笔23.6亿元于2026年1月27日到账，用于兑付刚通过展期方案的债券。

但300亿对于万科的窟窿来说，远远不够。

现金短债比0.43，意味着手里的钱只够还不到一半的短期债务。深铁的300亿借款对于3629亿的有息负债来说，确实是杯水车薪。更关键的是，2026年上半年还有超过800亿元债务到期，资金缺口近900亿元。万科不得不持续推动债券展期和资产处置。

美国财政部长贝森特说“不会救助比特币”，而万科的情况更复杂——深铁在救，但救的速度赶不上失血的速度。这不是一个“救不救”的问题，而是一个“够不够”的问题。

四、万科的困境，是整个地产行业的缩影

万科不是个例。如果你把视野放宽到整个行业，会发现万科的遭遇具有强烈的代表性。

中国房地产行业过去三年经历了一场系统性出清。恒大、碧桂园、融创相继暴雷，万科曾被视为“最后的安全堡垒”——它是行业里最早喊出“活下去”的公司，也是杠杆率相对最低的头部房企。如果连万科都扛不住，说明这不是个别企业的经营问题，而是整个行业的结构性危机。

这个危机的根源在于一个简单的事实：中国房地产市场的供需关系已经发生了根本性逆转。过去二十年支撑房价上涨的三大引擎——城镇化加速、人口增长、居民加杠杆——都在减速甚至逆转。2025年前10个月，万科合同销售金额同比下降约44%，这不是万科一家的数据，而是整个行业的真实写照。

用投行的话说：行业的底层逻辑变了，过去“高杠杆、高周转、高利润”的三高模式彻底失效。现在的问题不是“如何赚钱”，而是“如何活着”。

回看2018年，那时万科秋季例会的主题定为三个字：“活下去”。当时行业还在高速扩张，同行纷纷嘲笑万科“胆子小”、“制造焦虑”。

8年后回看，这三个字简直是一语成谶。只不过，万科预见了危机，却没能真正逃过危机。2018-2020年，万科部分城市投资仍然追高冒进，在行业追逐规模的惯性下，为后续亏损埋下隐患。

这也是一个经典的商业案例：预见风险和规避风险是两件事。万科的管理层比同行早三年看到了行业拐点，但在“规模竞争”的囚徒困境中，仍然无法完全刹车。当所有人都在冲，你喊“停”容易，但真的停下来很难。

郁亮在2022年股东会上鞠躬致歉：“尽管万科较早意识到高速增长终将结束，但未能坚决摆脱高增长惯性，部分项目投资预期未实现，我应当承担责任。”

这句话，现在看来更像是一个时代的墓志铭。

五、对普通人意味着什么？

万科的故事看起来离普通人很远，但实际上跟每个人都有关。

如果你持有万科股票或债券：短期内基本面改善的希望渺茫。两年亏损1314亿，市值仅剩556亿，股东权益严重缩水。债券方面，已有3笔共68亿元完成展期，更多债务到期在路上。

如果你买了万科的房子：好消息是万科2025年保质交付了11.7万套房屋，交付高峰期已过。深铁的持续输血也在一定程度上保障了项目交付。但如果你持有的是万科在三四线城市的项目，资产价值压力仍然存在。

如果你在考虑买房：万科的案例说明了一个道理——在行业下行周期，连最优质的房企都可能出问题。买房时，开发商的财务健康状况比位置、户型都重要。优先选择国央企背景、资产负债率较低的开发商。

如果你是地产从业者：行业的“至暗时刻”可能还没有过去。万科的结算项目主要对应2023-2024年的销售，而2025年的市场数据更差。这意味着2026-2027年的结算数据可能更加难看。行业出清仍在继续。

结尾：万科不会倒，但“万科时代”已经结束了

万科会倒吗？大概率不会。有深铁这个“国资爸爸”在，加上保交楼的政治任务，万科大概率会以某种形式存续下去。

但“万科时代”确实结束了。那个从1991年上市到2019年持续创造利润、被视为中国最优秀房企标杆的万科，已经不复存在。取而代之的，是一个负债累累、核心管理层离散、在深铁输血下艰难化债的万科。

820亿的亏损不是终点，而是清算的开始。当行业最优秀的学生也交出了最差的成绩单，说明这场考试的题目本身已经变了。地产行业的旧时代彻底结束了，新时代会是什么样子，目前还没有人知道。

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